👨🏻‍本期嘉宾：@朱酒｜资深雪球球友

“房”，作为普通人重要的资产，作为经济体重要的财源，我们想在当下跟大家好好聊聊。即使你没有房产，也一点都不想买（包括房地产股票），只要你对投资感兴趣，想了解我们现在的经济环境到底发生了什么，我就强烈建议你听听这期节目。毕竟，不了解我们所在的周期，不懂我们所在的货币环境，想做好一次投资，是很难很难的事。

一直以来，房对于中国人，永远有特殊意义。我们常常会把房子跟家庭、责任、成就、稳定等联系到一起，但过去的一年里，不管我们愿不愿意承认，“跌”成为不少城市房子的一个关键词，而这跟我们过往的经验似乎有些不同。

我们观察雪球上大家对于房的问题，角度非常多元。从还房贷的节奏，到买房跟置换的时机，再到投资地产股的思路，还有房地产所代表的中国经济发展的现状与未来。这些话题背后，又总带着LPR、MLF、M1、M2、CPI等等一堆名词需要理解。投资门槛如此之高，投资金额那更不必多说——几乎是我们人生最大额的一笔。而又因为每个人、每个家庭的情况千差万别，似乎关于房的问题，对于普通人来说，永远重大，永远没有一个所谓“绝对正确”的回答。

但是我们相信，依旧有很多能找到答案的问题，能够帮助我们更好地了解房地产，比如它的金融属性、房企现阶段的困境是如何导致的，当下的下行周期还有多久结束，当然还有一些更直白的问题，比如房地产跟哪些行业最息息相关，我们的房地产未来走势会更像美国还是日本，未来大家需要什么样的房子。

这期嘉宾是朱酒，因为在雪球上经常分析地产跟白酒而被很多的雪球用户喜欢，更难得的是，他既懂房地产，也懂房地产股，在接下来的对话，他会告诉我们这两者的差距有多大。做房地产的时候，他20来年的工作一直很简单，就是帮开发商把他们的新房卖出去，所以他接触了大量的房产开发商跟一线客户，看了几百万份的客户资料。做房地产股投资的时候，他写了一本书《看透地产股》，把研究财报的经验深度梳理一番。

采访过程中他的两个观点我印象超级深：1、我虽然干了20年房地产，但是我觉得地产股投资不适合大多数普通人。2、虽然房地产股投资不适合大多数人，但是每个人都有必要好好了解房地产这个行业。具体原因，播客里都聊到了。祝大家在收听节目的过程中，对房有一点更全面的了解。

本期剧透

1、01:09 这次史上最强的“大降息”，更像是为楼市量身打造的措施。最强科普：研究楼市之前，不得不知道的两个名词：LPR“驴皮肉”、MLF“麻辣粉”

2、06:32 有点扎心的结论：史上最大调降，对需要还房贷的人来说，其实影响有限（内附计算结果）。对银行端来说，全国存量的房贷大约为20多万亿，这项政策影响超级大

3、11:41 既然按揭贷款是银行最优质的贷款，提前还贷的人是怎么想的？聊聊降杠杆背景下，普通人的“缩表”行为，M2的快速上涨与回落

4、20:06 2023年最重要的经济指标是房地产月销，2024年，CPI最重要。适度通胀在当下的必要性，降息周期我们希望泡沫能够大一点

5、23:00 只有少数房企在 2023 年比2022年赚得更多！一大批房企在 2021 年年初买了很多非常贵的地，从2021 年下半年开始，后续将近三年时间里房价一直下降，2021年买地的房企，不管怎么做，都亏钱

6、25:23 低迷3年的房地产，未来需要几年走出下行周期？怎么也得再走两年才能看出来是走L型还是走V型

7、28:34 我的鲜明的、颇有争议的、一直坚持的观点：房地产行业的问题，压根不在需求端，而在供给端，是供给端的问题导致需求端不畅

8、31:47 房企在这个产业链上最大价值是什么？是从金融机构融资，和把融到的钱花到生成销售的各个环节里。了解房地产，必须要充分明白的金融属性

9、33:36 虽然我干了20年房地产，但我真的劝你投房产股要慎重！房地产行业的特殊性：即使是非常资深的会计师，如果不了解地产，在房企里可能连报表都看不懂！那些没有体现在报表里的事儿

10、37:46 房地产VS高新技术哪个更重要？美国经济对房地产的依赖度超过中国，美国房地产税是第一大税种，房屋持有环节的费用远高于中国

11、40:00 由于我们处在不同的经济周期，我们的房贷利率已经比美国要便宜了

12、41:22 “我有一套房，两边父母各有一套房，我孩子长大后就有三套房了”——这个想法为什么不靠谱！只要年轻人需要住在房子里，他们一定需要更好的环境和物质保障，不会将就

13、45:53 房地产是最大的财源和最大的财产，影响度特别大。如果不去了解货币的流动性、调控的周期、经济的周期，就很难真正了解一个行业

14、47:02 为什么白酒和地产是正相关的？房产强关联的行业：银行、建材、家电等

15、53:07 中国房地产的未来，会更像美国，还是更像日本？美国。房地产作为社会财富积累的体现，在GDP持续上升和购房者收入不断增长的情况下，需求会不断上涨，房产投资仍有上升空间

收听渠道

这档节目会同步更新在雪球、小宇宙、苹果播客、B站、荔枝、喜马拉雅、Spotify等平台。搜索节目名称就能找到它。

创作团队

主持/七一书心

嘉宾/朱酒

封面设计/伍月

后期/想吃菠萝油 Claudia

制作/雪球

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关于我们

《厚雪长波》是由雪球出品的，一档和投资相关又不止于投资的节目。本节目由声湃提供品牌播客制作顾问服务。在这档节目中，我们会邀请对投资有见解、有故事的嘉宾和球友，一起来分享他们的投资日常、生活态度。我们希望通过不同观点的碰撞，和大家一起发现投资机会，共同缓解投资焦虑，让财富的雪球越滚越大。

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就算还没打算买房，但这些房地产知识我劝你还是应该知道，因为它真的有用......

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